Constituez-vous un patrimoine immobilier à moindre coût grâce au dispositif Nue Propriété (ou "démembrement de propriété"). Sous conditions, le prix d'achat du logement est minoré de 40% sur 15 ans et vous faites l'acquisition d'un bien immobilier de qualité.

Nue-proriété Investissement immobilier

Le principe de la Nue-Propriété est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code Civil. La pleine propriété est en effet séparée en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.

  • L’usufruitier dispose du droit d’occuper le bien (usus) et de celui d’en percevoir les fruits (fructus).
  • Le nu-propriétaire dispose lui du droit d’aliéner le capital (abusus).

En effectuant cette opération de démembrement de propriété dans un cadre d’un partenariat public-privé, les épargnants personnes privées et des bailleurs institutionnels se répartissent la pleine propriété d’un bien.

  • L’épargnant acquiert la nue-propriété (les murs) d’un bien immobilier de qualité, pour un prix qui peut être réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété, se constituant ainsi un patrimoine à prix minoré et des revenus à terme.
  • Le bailleur institutionnel acquiert simultanément l’usufruit (l’usage) du bien qu’il louera pour une durée fixe (15 à 20 ans) à des ménages sous conditions de ressources.

Au terme du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement et gratuitement. Il pourra alors choisir de vendre, louer ou reprendre le bien pour l’occuper en fonction de ses objectifs patrimoniaux. Les baux consentis par l’usufruitier sont en effet automatiquement échus au dernier jour de l’usufruit.

 Bénéficier du dispositif fiscal nue-propriété

Le dispositif Nue-propriété est particulièrement adapté aux épargnants :

  • qui apprécient l’immobilier patrimonial et n’ont pas besoin de revenus complémentaires pendant la durée du démembrement.
  • aux investisseurs expatriés qui cherchent à sécuriser un investissement, absence d’aléa liés à la gestion du bien et récupération du bien à terme comme logement principal ou résidence locative.
  • soumis à l’IFI, car la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de cet impôt.

 Avantages du dispositif nue-propriété (sous condition)

  • Création de patrimoine à moindre coût puisque le prix d’achat du logement peut-être, sous conditions, minoré de 40% sur 15 ans, 44% sur 17 ans et 50% sur 20 ans par rapport au prix de la pleine propriété. Or la valorisation du bien dans le temps s’effectue sur  la valeur de 100% du bien alors que l’investisseur finance 50 à  60% du prix du bien.
  • Rentabilité :

La seule récupération automatique de l’usufruit équivaut à un placement à 3,47 % l’an net de fiscalité, ce qui équivaut aujourd’hui à un rendement brut très nettement  supérieur.

  • Optimisation fiscale :

– Capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 à 20 années de loyers totalement défiscalisés et sans aléas.

– Economiser les frais de notaire, puisque l’assiette est réduite de 40 à 50 %.

– Pour les investisseurs ayant des revenus fonciers positifs : effet de levier du crédit et déductibilité des intérêts de l’emprunt.

– Pour les investisseurs soumis à l’IFI : défiscalisation de l’IFI pour un investissement cash, ou non augmentation de l’IFI pour un achat à crédit.

  • Souplesse :

– Pas de gestion : pendant 15 ans, l’investisseur nu-propriétaire est déchargé du risque locatif, de l’entretien (y compris les gros travaux : articles 605 et 606 du code Civil), des charges (gestion locative, syndic, assurances) et de la fiscalité (taxe foncière) qui sont assumés par l’usufruitier.

– Facilité de revente : pas de durée de détention imposée, possibilité de revendre la nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement et ce, en conservant les avantages fiscaux acquis. Le nouvel investisseur pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux. Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans.

 

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