Loueur Meublé Non Professionel immobilier locatif 

Il n'existe pas de critères légaux pour acquérir le statut de loueur meublé non professionnel, il suffit juste de mettre en location tout type d'habitation meublée. Aucune définition légale ne précise la notion de local meublé. Le critère retenu dispose seulement que le locataire puisse entrer dans les lieux loués et y vivre normalement avec ses seuls biens personnels. Le caractère meublé s'apprécie donc au cas par cas.

Des opportunités pour les investisseurs...

Sète Les Angles Antibes Cap d'Agde Cabourg
Sète
Rés. Tourisme
161 964 €
Les Angles
Rés. Tourisme
117 900 €
Antibes
Rés. Etudiant
109 000 €
Cap d'Agde
Rés. Tourisme
146 080 €
Cabourg
Rés. Tourisme
132 472 €
Résidences tourisme ou étudiantes, Résidences seniors

 Mécanisme fiscal du statut LMNP

Récupération de la TVA :
Un des avantages majeurs d'un investissement réalisé en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement, c'est-à-dire logement neuf) destiné à la location meublée est de récupérer, sous certaines conditions, la TVA à 20% sur l'ensemble du bien immobilier acquis.
La TVA sur le bien immobilier acquis:
- Le logement doit être neuf (VEFA) et situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée Les loyers perçus seront soumis à TVA (5%).
- L'investisseur doit contracter un bail commercial d'au moins neuf ans avec un gestionnaire offrant possibilité de moins trois des quatre services suivants : Accueil et gardiennage, Nettoyage quotidien des locaux, Petit déjeuner, Fourniture du linge de maison.
- La durée d'amortissement de la TVA étant de 20 ans, le contribuable qui vendrait son logement avant la fin de cette période d'amortissement se verrait dans l'obligation de restituer au Fisc la part de TVA non amortie au prorata du nombre d'années restant à courrir.

La TVA sur les loyers :
La récupération de la TVA sur l'investissement (20%) vient en contrepartie de l'imposition sur les loyers (5%).
La déclaration et la récupération de TVA s'effectuent via une déclaration annuelle.

La garantie des loyers :
La location meublée s'effectue via un bail commercial qui est en général ferme et définitif pour un délai de 9 ou 11 ans et garantit les loyers pendant toute la durée du bail.

Non imposition des loyers :

Le grand avantage du statut réside dans la possibilité de récupérer de nombreuses charges et de pratiquer un amortissement comptable tous les ans, ce qui permet de compenser les revenus locatifs et d'échapper ainsi à toute fiscalité sur les loyers pendant une très longue durée :
- Amortissement linéaire de 100% du bien immobilier HT hors valeur terrain (autour de 10%) ou 85% (si on a opté pour la réduction d'impôt de 5% la première année qui est possible dans certains cas) sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.
- Amortissement linéaire de 100% du mobilier sur une durée comprise entre 5 et 10 ans.
- Déduction des frais d'acquisition (frais de notaire, frais de montage …). La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fraction égale. Il est également possible de les imputer sur un seul exercice.
- Déduction des intérêts d'emprunts liés à l'acquisition.
- Déduction des charges de propriété et de copropriété.
- Déduction des dépenses d'entretien et de réparation.
- Déduction des charges de gestion éventuelles (comptable …)
- Déduction de la taxe professionnelle.
- Déduction de la taxe foncière.

La prise en compte des amortissements :
Les amortissements ne seront pris en compte fiscalement que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Ils ne pourront donc pas contribuer à générer un déficit. En outre, les amortissements non comptabilisés seront imputables ultérieurement sans limitation de durée.
Grâce à ce principe de différé d'amortissement, le loueur échappera à quasiment toute fiscalité sur les revenus provenant de la location pendant toute la durée du prêt. Il pourra ainsi récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.

Les Bénéfices Industriels et Commerciaux :
Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non pas dans la catégorie des Revenus Fonciers car le loueur est considéré par l'administration fiscale comme un commerçant. Les BIC ont la caractéristique d'être des revenus professionnels imposés à l'impôt sur le revenu et non pas à l'impôt sur les sociétés.

La taxe foncière :
Les loueurs en meublé de locaux d'habitation sont soumis à la taxe foncière dans les conditions de droit commun (exonération de cette taxe pendant 2 ans si achat en VEFA).

 Bénéficier du statut LMNP

  • Si les dépenses ou charges fiscales, avant comptabilisation des amortissements, sont supérieures aux recettes : la différence vient en déduction des autres revenus imposables dans la même catégorie des BIC. C'est bien entendu le cas et l'intérêt lorsque les biens sont financés avec une forte quotité de crédit, notamment par le crédit in fine.
    Les amortissements seront alors mis en réserve et prolongeront de façon très importante la non imposition des revenus.
  • Si les dépenses ou charges fiscales sont inférieures aux recettes perçues, les amortissements des biens immobiliers et de leur mobilier sont pris en compte comme charge complémentaire, sans pouvoir créer de déficit fiscal.
    En conséquence, les amortissements permettent de ramener pendant de nombreuses années le résultat à zéro, autrement dit, des recettes nettes d'impôt.
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